22/12/2004

Plan Borloo : bulle sociale


Alors que le mouvement HLM gère 25 % du parc immobilier français, soit 3.8 millions de logements, le plan Borloo propose d’en construire 500.000 de plus en 5 ans. Autant dire que nous sommes en présence d’un secteur largement administré par l’Etat et les collectivités locales, propre à une économie de type socialiste.

Premier effet : le coût de ce parc est prohibitif ! Ce seul aspect du plan Borloo va peser 55 milliards d’euros. Cette estimation sera sans doute dépassée lors de sa réalisation…surtout dans une période préélectorale qui verra une gauche pousser à la surenchère dans les régions et une droite sans repères en quête de clientèle. Evidemment, cette charge va venir alourdir le budget d’un Etat déjà excessivement dépensier. La facture alourdira donc le fardeau des contributeurs fiscaux, donc sur la croissance pourtant déjà chroniquement faible.

Deuxième effet : le taux de propriétaires, l’un des plus faibles du monde occidental, n’est pas prêt de remonter. Cela entretient la tendance à la déresponsabilisation individuelle, ainsi qu’une certaine forme largement répandue d’aversion pour la notion de patrimoine. Dans un environnement difficile et dans la perspective d’une faillite de nos systèmes de retraite, cet aspect pèsera rapidement sur le moral des ménages. Leur épargne élevée continuera à s’investir dans la pierre alors que le marché est déjà peu tendu face au manque d’offre.

Troisième effet : éviction du marché privé. Le secteur du BTP, en surchauffe avec un manque de main d’œuvre, va augmenter ses tarifs. Les terrains libres, de plus en plus rares (pour diverses raisons que je n’évoquerai pas ici), vont également se renchérir. La pénurie de logements du parc libre ne peut donc que se renforcer, accélérant le mouvement de hausse des prix de l’immobilier.

L’aide au logement, enfin, contribue aussi largement à pousser à la hausse les prix locatifs du segment bas et moyen du marché locatif et, par répercussion, les segments supérieurs. Autant dire que cet effet n’est pas neutre sur le prix du m2.
Pour rappel, alors que 1.75 millions de demandes (dont la moitié à moins d’un an) de logement social s’accumulent, 5.7 millions d’allocataires (couvrant 12.8 millions de personnes) perçoivent une aide au logement, l’APL, l’ALS ou l’ALF, d’un montant mensuel moyen de 215, 185 et 150 euros respectivement.
Les individus et ménages aux revenus légèrement supérieurs, qui ne bénéficient pas de ce type d’aide, subissent donc une concurrence déloyale et n’ont plus les moyens de vivre dans la gamme de logements à laquelle ils auraient pu prétendre dans un marché libre.

En bref, les impôts des classes moyennes et supérieures financent leur éviction de leur gamme naturelle de logements. La politique de logement sociale accélère la pénurie de logements.
La notion de « bulle spéculative immobilière » devrait plutôt s’intituler « bulle sociale ».

10:40 Écrit par Alternative Lib | Lien permanent | Commentaires (5) |  Facebook |

Commentaires

excellent texte J'ajouterai que la fiscalité française de l'épargne favorise, surtout en période de faibles taux d'intérêt, les placements liquides sur livrets (Livret d'épargne populaire, Livrets A ou bleu, CEL) et l'épargne logement (PEL), dont les encours sont affectés (à l'exception du CODEVI) au logement social et non au financement des entreprises.

Écrit par : Fabrice | 22/12/2004

Vous avez raison Votre analyse est juste, je débute comme professeur de collège, j' ai dû faire des prêts pour mes études et les concours -ce qui est normal -et cela pèse sur mon budget .Nous serons presque tous mutés en banlieue parisienne et je panique déjà en consultant le prix des loyers... deux solutions : vivre dans 16m2 ou demander une place en HLM, mais y aurais-je droit ?

Écrit par : millot | 08/01/2005

Pénurie Hélas, la politique d'encadrement des loyers, qui date de la première guerre mondiale, a détourné très tôt l'investissement de la pierre, pour une simple question de rentabilité. En 1940, la pénurie existait déjà, sans parler de l'investissement dans les logements existants, très en retard sur les normes de nos voisins.

Après la guerre, cette politique n'a pas été abandonnée, au contraire. Les permis de construire furent en plus extrêmement encadrés, limités. Les charges de la loi SRU récente complqiue encore plus le secteur de la construction.

Les difficultés, pour les propriétaires, à faire respecter leurs droits en cas de mauvais payeurs (200,000 en france au bas mot), ne fit qu'aggraver la pénurie en retirant un stock de logements vacants du marché locatif.

Quant aux logements HLM, ils furent construits dans un esprit utopique socialiste : les barres. Délabrées, nocives aux relations sociales comme l'ont révélé nombre d'études sociologiques, elles se révèlent un enfer pour leurs locataires.

Comble de la provocation, nous devons raser des dizaines de milliers de logements insalubres qui n'ont que quelques décénies par manque d'entretien et par l'utilisation de matériaux non durables de construction ! Alors que l'Allemagne a réussi sa reconstruction et ne connait pas notre pénurie, nous avons tout fait...enfin, l'Etat a tout fait pour la foirer en France !

L'Etat ne fait qu'accroître cette pénurie pour mieux la gérer et soumettre un peu plus ce secteur...jusqu'au jour où les Français se lèveront contre cette oppression odieuse qui saccage tant de vies ! Nous avons le droit d'avoir un marché du logement libéré de cette tutelle Etatique dramatique, abondant.

Écrit par : Aurel | 11/01/2005

...
Premier Effet : oui, fournir des logements HTML couté à l'Etat, et donc aux contribuables. Mais c'est un service public qui permet aux plus démunis d'accèder à un logement salubre à un prix raisonnable et de ne pas se trouver dans la rue. A quoi doit servir l'argent de nos impôts si ce n'est pour aider les plus pauvres ?

Deuxième Effet : Oui augmenter le nombre de HML va diminuer le taux, ou pourcentage, de propriétaires privées. Un flacon avec 25% d'eau bleau et 75% d'eau rouge, si on rajoute de l'eau bleu la proportion d'eau rouge va diminuer. Mais en quoi augmenter les HML va créer une aversion envers le patrimoine ??? Et quel est le rapport avec les retraites ? Le moral ? Construire des HML va donc démoraliser les propriétaires ? Fournir des logements à bas coûts pour les foyers qui en ont besoin, sur des critéres sociaux établis va donc rendre triste les propriétaires privés ? Ils vont être triste que des particuliers qui ne pouvaient pas s'offrir leur logement, ou ne pouvaient pas le payer vont etre logés ailleurs par l'Etat ? Et donc, plus de HML va augmenter l'investissement dans la pierre ??? Et si les gens investissent plus dans la pierre ça va encore diminuer l'offre de logements ??

Troisième Effet : Construire des HML va donc risquer de priver des propriétaires privés de terrains, au bénéfice de foyers à faibles revenus ? On va donc privilégier le logement des plus pauvres au détriment du profit des plus riches ? C'est une honte, on se croierait dans un pays socialiste !

Mais je trouve ton analyse d'impact sur le marché intéressante. En supposant que tu aies raison (on peut débattre là-dessus dans heures sans être d'accord), tu condamne la création de logement sociaux, car c'est plus important seloin toi de privilégier le marché de l'investissement immobiler pour les propriétaires, plutôt que de fournir un logement à tout le monde ?
Le but de notre société devrait donc être de privilégier le profit au détriment du confort du plus grand nombre ?

Écrit par : citoyen | 08/02/2005

marché administré = pénurie Je ne vois pas en quoi le logement est un service public, pas plus que l'alimentation, pourtant vitale également. Dans ce domaine, j'avance même que l'Etat, par méconnaissance totale du fonctionnement de l'économie, est à l'origine de la situation actuelle. De quel droit se lancerait-il alors dans des travaux pharaoniques comme il le fait alors qu'il est la cause de la pénurie ? Il bloque pour mieux voler les uns, reditribuer aux autres, et se constituer une clientèle ?

L'Etat a tout fait pour empêcher les capitaux de s'investir dans l'immobilier, ce qui explique le retard de l'immobilier français dans les normes de salubrité (SdB, wc, plomberie, gaz, etc) ainsi que dans la construction, compliquée (PLU + SRU), risquée (locataires sur-protégés, impayés fréquents difficiles à recouvrir) et peu rentable (la défisc implique une limite aux loyers + prix du foncier horriblement cher par sa rareté administrative). Ensuite, il est facile de se plaindre du manque d'investissements dans la pierre. La France est seule dans ce cas.

Les HLM soûtent cher : entretien difficile, locataires peu impliqués, mauvaise conception initiale et mauvais vieillissement des matériaux, qualité de vie bousillée par des architectes "sociologues" qui rêvent d'imposer leurs schémas de vie à des gens qui ne rêvent que de pavillon.

Fournir des logements à bas coûts coûte donc plus cher que le marché ne le ferait, beaucoup beaucoup plus cher sur la durée. Cette politique explique en partie la politique d'immigration foirée, la jeunesse de 2eme ou 3eme génération abandonnée dans des ghettos HLM où personne ne voudrait habiter, qui sont devenues des zones de non-droit.

La politique PLU est un scandale qui a longtemps permis aux partis de se sucrer sur les autorisations. Il y a de la place pour tous, encore faut-il laisser le marché respirer. Comment croyez-vous que les plus défavorisés se logent ailleurs, dans les pays sans HLM ? Votre vision malthusienne, qui est celle de l'Etat, n'a aucun fondement dans un marché libre.

Quand je parle de la retraite, c'est que l'investissement dans la pierre est le meilleur placement pour la retraite. surtout quand on sait que le régime par répartition est condamné dans les 15 ans qui viennent. Avoir un toit sur la tête qui vous appartient, c'est une sécurité pour l'avenir...surtout si celui-ci s'annonce aussi incertain qu'il y parait.

Écrit par : Aurel | 11/02/2005

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